BOMA (Building Owners and Managers Association)  
БТИ (Бюро технической инвентаризации) 
— это два разных метода измерения и учёта площадей зданий, которые используются в сфере недвижимости.

ВОМА - метод измерения, при котором в арендуемую площадь входит не только арендуемое помещение, но и площадь общественных пространств в здании, пропорционально поделенная между всеми Арендаторами.

LOSS FACTOR (коэффициент потерь) - разница в процентном соотношении между полезной площадью (БТИ) и арендуемой площадью.

*Методика измерения ВОМА чаще всего встречается в БЦ класса Prime и А.

Арендная ставка складывается из 3-х составляющих:

Базовая ставка+ налог+ ОРЕХ (эксплуатационные расходы по зданию).
Также в ставку обычно не входят коммунальные расходы. Эксплуатацию арендуемого помещения оплачивает также Арендатор.

Арендный платеж.
МАП - месячный арендный платеж
ГАП - годовой арендный платеж

Арендный платеж складывается из постоянной и переменной части арендной платы:
постоянная часть: БАС+ОРЕХ
переменная часть: коммунальные платежи

Также в предложении о намерении (LOI) можно увидеть следующие понятия:

Обеспечительный платеж - сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен 2-3 МАП.

Арендные каникулы - период, который Арендодатель предоставляет Арендатору для выполнения СМР (строительно-монтажных работ). В этот период не начисляется БАС (базовая арендная ставка), но есть необходимость в уплате ОРЕХ и коммунальных платежей.

Индексация- это предусмотренный договором аренды механизм изменения размера арендной ставки, который выражается в процентах. Он необходим для того, чтобы сохранить баланс между интересами Арендаторов и Арендодателей в меняющихся экономической ситуации. Индексация может быть зафиксирована в договоре в конкретном количестве процентов, либо прописана формулировка "ИПЦ РФ" (индекс потребительских цен), по которому имеется соответствующая информация Федеральной службы государственной статистики РФ (http://www.gks.ru).

КРТ - комплексное развитие территории.

В Москве обновление и развитие бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков осуществляется в рамках программы комплексного развития территорий. Заброшенные промзоны, недостроенные объекты, пустые участки и незастроенные территории превратятся в современные районы, где будет комфортно и престижно жить, работать и проводить время. На этих территориях будут созданы новые рабочие места для высококвалифицированных кадров. Вместе с ними появятся социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, жилые комплексы, детсады, школы и больницы, новые спортивные объекты, современные производства, общественные пространства.

*При покупке офиса/здания, аренде помещения, стоит обращать внимание на наличие зоны, в которую входит з.у. (земельный участок) под зданием. Если он входит в зону КРТ, то это может означать, что со временем это здание могут снести.

ВРИ - вид разрешенного использования.

При покупке здания стоит обращать внимание на вид разрешенного использования земельного участка, так как он регламентирует основные виды деятельности. У одного здания могут быть разные коды ВРИ (например, 3.4.1 — амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Размещение объектов для оказания амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребёнка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)).
Если в здании нужно разместить клинику, необходимо учесть наличие такого кода ВРИ, либо код, при котором размещение организации с подобным видом деятельности также не будет запрещено (например, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома).

*Поменять код ВРИ, или добавить новый, крайне сложно!

ДКПБВ - Договор купли-продажи будущей вещи.
ДДУ - Договор долевого участия.

Сделки по приобретению коммерческой недвижимости, которая еще не построена, сейчас чаще всего проходят по одной из двух форм договора: ДДУ или ДКПБВ. Рассмотрим их отличия.

ДДУ

1. Для физ. лиц, ИП и Юр. Лиц.
2. Денежные средства, размещаемые дольщиками на счетах эскроу, остаются в банке до окончания строительства объекта. Застройщик не может тратить привлекаемые от покупателя средства на строительство, он пользуется заемным капиталом банка. В конечном итоге это сказывается на цене объекта для покупателя (обычно она выше, чем при форме ДКПБВ). В случае, если застройщик окажется недобросовестным и не сможет выполнить обязательства в срок, денежные средства могут быть возвращены дольщику в том объеме, в котором были внесены: без дополнительных процентов за пользование деньгами и без увеличения суммы в связи с ростом стоимости недвижимости.
3. Возмещение НДС. Только по окончанию строительства и не со всей уплаченной покупателем суммы, так как накопленный застройщиком за период строительства НДС может оказаться меньше суммы НДС.*

ДКПБВ

1. Для ИП и Юр. Лиц.
2. При такой форме договора Застройщик может как финансировать строительство недвижимости за свой счет, так и использовать средства покупателей или партнеров, что дает возможность регулировать ценообразование.
3. Возмещение НДС. До завершения строительства объекта с каждого платежа по договору.

*Строительный НДС — это налог на добавленную стоимость, который взимается при выполнении строительно-монтажных работ (СМР) в рамках строительства объектов недвижимости. Он включается в стоимость работ и услуг и подлежит уплате в бюджет.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ. Расположение внутри ТТК, делового района Москва-Сити, Ленинградского коридора. Расположение здания, обеспечивающее отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее). ТРАСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ. Местоположение здания не более чем в 10 минутах ходьбы от ближайшей станции метро / МЦК / МЦД.

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ. Наличие единой управляющей компании, с портфелем не менее 50 000 м2.
КОММЕРЧЕСКАЯ ИНФРАСТРУКТУРА. Наличие не менее пяти различных услуг в зоне доступа по принципу "сухие ноги".

ПЛАНИРОВКА. Конструкция с несущими колоннами. Шаг колонн – не менее 8,1×8,1 м.
ВЫСОТА ПОТОЛКА. Мин. 3,5 от перекрытия до перекрытия.
ОСВЕЩЕНИЕ. Современное высококачественное энергоэффективное панорамное остекление.
ФАЛЬШПОЛ. Возможность установки фальшпола без перепадов по высоте и применения пандусов, , с отметкой чистого пола не менее 150 мм от плиты перекрытия.
ГЛУБИНА ЭТАЖА. Глубина этажа от окна внешнего периметра здания до "ядра" - не менее 12 метров.
НАГРУЗКА НА ПЕРЕКРЫТИЯ. 400 кг./кв.м. и более.

ПАРКОВКА. Наличие подземной парковки или многоуровневой наземной парковки. Доступ на парковку осуществляется по принципу "сухие ноги".

ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ. Способность системы обеспечивать воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой площади.
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ. Мин. 60ВТ на 1 кв.м. Источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
ЛИФТЫ. Высококачественные скоростные лифты (с ожиданием не более 30 сек. в утренний час-пик) для зданий высотой 4 и более этажей. Наличие грузового/сервисного лифта с доступом от места разгрузки.
СИСТЕМА БЕЗОПАСНОСТИ. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.
СИСТЕМА ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ. Адресно-аналоговая система пожарной сигнализации. Сплинкерная.

СОБСТВЕННОСТЬ. Здание принадлежит одному собственнику
(здание не распродано отдельными блоками различным собственникам).

СЕРТИФИКАЦИЯ. Соответствие одному или нескольким стандартам оценки
экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, КЛЕВЕР, WELL, GREEN ZOOM и т.д.)

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ. Расположение здания, обеспечивающее отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например,
функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее).
ТРАСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ. Местоположение здания не более чем в 10 минутах ходьбы от ближайшей станции метро / МЦК / МЦД или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро, время ожидания которого составляет 5 – 15 мин в утренние и вечерние часы пик.

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ. Наличие единой управляющей компании, с портфелем не менее 30 000 м2.
КОММЕРЧЕСКАЯ ИНФРАСТРУКТУРА. Наличие не менее пяти различных услуг в зоне доступа по принципу "сухие ноги".

ПЛАНИРОВКА. Конструкция с несущими колоннами. Шаг колонн – не менее 8,1×8,1 м.
ВЫСОТА ПОТОЛКА. Мин. 3,5 от перекрытия до перекрытия.
ОСВЕЩЕНИЕ. Современное высококачественное энергоэффективное панорамное остекление. 
ФАЛЬШПОЛ. Возможность установки фальшпола без перепадов по высоте и применения пандусов.
ГЛУБИНА ЭТАЖА. Глубина этажа от окна внешнего периметра здания до "ядра" - не менее 12 метров.
НАГРУЗКА НА ПЕРЕКРЫТИЯ. 400 кг./кв.м. и более.

ПАРКОВКА. Наличие подземной парковки или многоуровневой наземной парковки.

ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ. Способность системы обеспечивать воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой площади.
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ. Мин. 60ВТ на 1 кв.м.
ЛИФТЫ. Высококачественные скоростные лифты (с ожиданием не более 45 сек. в утренний час-пик) для зданий высотой 4 и более этажей. Наличие грузового/сервисного лифта с доступом от места разгрузки.
СИСТЕМА БЕЗОПАСНОСТИ. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.
СИСТЕМА ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ. Современная система пожарной безопасности, включающая автоматическую систему обнаружения и оповещения. Сплинкерная.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ. Расположение здания, обеспечивающее отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например,
функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее).

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ. Наличие управляющей компании.
КОММЕРЧЕСКАЯ ИНФРАСТРУКТУРА. Наличие услуг, например, банкомат, продуктовый магазин, зона общественного питания и прочее в непосредственной близости от здания.

ПЛАНИРОВКА. Конструкция с несущими колоннами. Шаг колонн – не менее 6×6 м.
ВЫСОТА ПОТОЛКА. Мин. 3,2 от перекрытия до перекрытия.
ОСВЕЩЕНИЕ. Современное высококачественное энергоэффективное панорамное остекление. 
ФАЛЬШПОЛ. Возможность установки фальшпола без перепадов по высоте и применения пандусов.

ПАРКОВКА. Организованная охраняемая парковка.

ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ. Центральная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ. Мин. 50ВТ на 1 кв.м.
ЛИФТЫ. Лифты для зданий высотой 4 и более этажей
СИСТЕМА БЕЗОПАСНОСТИ. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.
СИСТЕМА ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ. Современная система пожарной безопасности, включающая автоматическую систему обнаружения и оповещения.